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挂牌之全篇更新

光伏类REITs交易结构与商业地产类REITs基本一致,

发表时间:2018-12-27

目前市场尚无成功的光伏类REITs案例,以交易所贸易地产类REITs而言:类REITs以资产支撑专项盘算(以下简称“专项打算”)为载体,该专项计划由谋划管理人(一般为券商资管)发行资产支持证券募集资金,用于向原始权力人购买REITs基金份额。REITs持有不动产(以下简称“底层资产”)所属公司(即下图的名目公司)全部股权并向该公司发放物业典质信托贷款或股东贷款,抵押物为底层资产。名目公司除底层资产外不持有其余资产,除专项计划相关债权外亦不持有其余有息债务。召募资金实际用于向项目公司的原股东(以下称为融资方)支付股权对价跟更换原有负债。

通常情况下,资产支持证券分为优先级资产支持证券跟次级资产支持证券,优先级资产支持证券面向合格投资者发行,次级资产支持证券持有者通常为融资方。且类REITs个别有融资方或其关联方供应差额补足、担保或业绩补充(限定物业收益最低值),以便保障优先级资产支持证券的偿付。优先级资产支持证券为固定收益、固定期限产品,次级资产支持证券持有者享有超额收益,因此对优先级资产支持证券持有人,类REITs产品为固定收益债券。光伏类REITs产品可参考商业地产类REITs的结构设置,但因底层资产属性不同,有较大的危险特色差异,进而也会影响到交易结构细节决定,本文会在下文发展论述。类REITs典型交易构造如下:

1、光伏类REITs产品基本构建模式

引言

近年来,商业地产类REITs发行单数逐年递增,为房地产企业开辟了一条新的融资渠道,也吸引了不少光伏企业和券商等中介机构的目光。一方面,光伏电站畸形通过项目公司的形式领有,便于股权的转移。另一方面,光伏电站建设前期的资金多来源于融资租赁、信托和自有资金,建设实现后,光伏企业需置换融资租赁、信托等高成本的资金,融资须要较高。券商等中介机构试图参照商业地产类REITs的情势为光伏企业供给融资规划。笔者以评级视角,从底层资产、交易结构及增信方三个方面,探讨光伏发电类REITs面临的难点及解决途径。

原创:联合评级结构融资部 高鑫磊